Alquileres de Locales de Negocio

La situación generada por la expansión del coronavirus COVID-19 constituye una problemática de dimensiones extraordinarias y difícilmente mensurables para la actividad económica y empresarial.

En marzo 2020 el Gobierno de España declaró el estado de alarma en todo el territorio nacional y decretó, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, con ciertas excepciones, de los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, las actividades deportivas y de ocio indicados en un anexo que acompaña al antedicho Real Decreto, así como de las actividades de hostelería y restauración (pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio).

Indicamos en esta nota la problemática que la situación puede generar en relación con los contratos de arrendamiento de locales comerciales, de ocio y restauración cuya actividad sea objeto de suspensión conforme a lo previsto en el Real Decreto y, en particular, en lo relativo al pago de la renta contractualmente acordada en un entorno de imposibilidad de desarrollar la actividad cuyos ingresos sostienen el pago de dicha renta.

En este sentido, procede traer a colación la doctrina legal que pretende establecer un mecanismo de restablecimiento del equilibrio contractual de prestaciones (mediante la modificación contractual por vía judicial) ante el advenimiento de circunstancias extraordinarias que rompan dicho equilibrio. Esta doctrina se desarrolló en España tras la finalización de la Guerra Civil y ha sido históricamente de aplicación excepcional y restringida, por cuanto que supone una excepción a principio de “lo pactado obliga” consagrado en varios preceptos de nuestro Código Civil y pilar fundamental la seguridad jurídica. En términos generales, los requisitos de aplicación de esta doctrina son los siguientes: una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes, riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias, conllevando un obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.

Esta doctrina  adquirió especial notoriedad en los años 2013 y 2014 a raíz de varias sentencias que consideraron o acordaron su aplicación a casos generados durante la crisis financiera global de finales de la pasada década y principios de la presente. Nuestro Tribunal Supremo dio marcha atrás en relación con dicha jurisprudencia en los años subsiguientes.

Es razonable prever que, en ausencia de una regulación contractual que haya establecido una específica distribución de los riesgos asociados a este tipo de eventualidades, observemos en próximas fechas un repunte en la litigiosidad de estos arrendamientos, especialmente, si este escenario excepcional se extiende en el tiempo.

Sin duda, la situación generada por el COVID-19 exigirá de los agentes económicos un esfuerzo extraordinario de negociación ante tiempos especialmente complicados.