Cuando piensas en comprar una vivienda en España, es muy importante comprobar que la vivienda cuenta con todos los documentos que la ley exige para que sea legal.
Uno de estos documentos necesarios para que una vivienda sea legal es la “licencia de primera ocupación” (LPO) que es un documento que expide la administración (Ayuntamiento) tras comprobar que una nueva construcción se ha ejecutado según el proyecto técnico del arquitecto con el cual se obtuvo la licencia de Obra (permiso para poder ejecutar las obras de construcción), así como que esa nueva vivienda está terminada y lista para ser habitada.
Mediante este documento se garantiza también por parte del Ayuntamiento que la nueva construcción se ha realizado cumpliendo la normativa urbanística.
En algunos casos este documento se exige para legalizar nuevas obras que se ejecuten en una vivienda ya existente siempre y cuando estas obras estén conformes a la normativa vigente.
También es un documento que garantiza que la nueva vivienda cuenta con todas las condiciones indispensables para ser destinado al uso residencial. De lo contrario la vivienda puede ser cerrada y clausurada.
Otra de las funciones de este documento es comprobar que la vivienda satisface todos los requisitos de salubridad y seguridad.
Este documento es necesario también porque te servirá para contratar y dar de alta los suministros cuando desees poner la vivienda en uso, por ejemplo, el agua, la electricidad, el gas ya que todas las compañías suministradoras te lo van a pedir.
Al realizar la escritura pública de la vivienda debe adjuntarse esta licencia.
La obtención de esta licencia es una garantía para las personas que compren o adquieran cualquier inmueble, ya que si alguien comprase o heredase una vivienda que careciese de licencia de primera ocupación, más tarde tendrá problemas a la hora de legalizarla o inscribirla. Su misión es proteger a los compradores o adquirentes, por ello antes de pagar por una casa, lo mejor es asegurarse de que esta cuenta con todos los documentos y que estos están en regla.
En los juzgados y tribunales de nuestro país se están declarando nulas las compraventas de inmuebles sin licencia de primera ocupación ya que esto puede deberse, o bien a que no se ha construido cumpliendo la ley, o bien que lo edificado no es seguro y no cumple con las condiciones básicas para vivir.
Estas licencias están pensadas para vivienda de nueva construcción de edificaciones y de rehabilitaciones integrales.
También para cuando se construyan locales en un edificio ya existente pero que con motivo de las obras hayan cambiado su configuración o su uso.
Esta licencia es necesaria para poder alquilar tu vivienda como alquiler vacacional pues es uno de los documentos que solicita el registro oficial de viviendas de alquileres vacacionales para que tu actividad de alquiler sea legal.
Es cierto que muchos de mis clientes durante los últimos años nos han preguntado que pasa con este documento que ellos no tienen porque su obligación de obtenerlo no existía cuando ellos compraron o cuando se construyó su vivienda, para eso los Ayuntamientos pueden otorgar documentos sustitutivos mediante la cumplimentación de una serie de requisitos técnicos y legales. Esto fue un problema porque muchas casas no tenían esta licencia, ya que no era un requisito estándar para las casas de nueva construcción hasta los años ochenta.
Pero tenemos una buena noticia para los propietarios de casas en Andalucia que todavía no tienen su LPO ya que el Gobierno andaluz ha publicado una ley mediante la cual simplifica la regulación de la obtención de la LPO para estas vivienda que carecen de ella
Como norma general podemos decir que la nueva ley permite obtener el derecho de ocupar o utilizar la mayoría de los edificios ubicados en terrenos urbanos en toda Andalucía, mediante la presentación de la documentación legal necesaria.
En otras palabras, ya no será necesario que estas viviendas obtengan la LPO del ayuntamiento, ya se sustituye por un nuevo documento de ‘Declaración de ocupación o uso’ que reemplaza a la LPO. La declaración de responsabilidad de ocupación otorga al propietario los mismos derechos que la Licencia de Primera Ocupación otorgada desde el día de su presentación.
La declaración de ocupación o uso de las viviendas u obras nuevas deben realizarse cuando los edificios e instalaciones estén terminados y su destino esté de acuerdo con la normativa vigente.
Por lo tanto, los edificios o viviendas existentes que nunca han tenido una LPO pero que están habilitados ahora puedan obtener su derecho de ocupación.
Es importante decir que este cambio no afecta las viviendas en terrenos subdesarrollados, viviendas rústicas, ya que no pueden obtener la Licencia de Primera Ocupación ya que oficialmente no son parte de la planificación urbana.
El propietario que firma una declaración de responsabilidad para adquirir el derecho de ocupar una propiedad es responsable del cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley y tendrá que acreditarlo aportando la documentación técnica y legal necesaria que el cumplimiento de los requisitos. Por lo tanto, es evidente que las declaraciones de responsabilidad por la ocupación o el uso no deben presentarse cuando no se cumplen los requisitos exigidos por la norma para su presentación pues puede conllevar responsabilidad penal por la falsificación de los datos o documentos proporcionados o responsabilidad civil por no adjuntar todos los documentos legales requeridos
Marisa Moreno Castillo
Abogado
cónsul de Dinamarca
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